Aan: Woonin
Betreft: bezwaar tegen post "overige kosten" in warmteafrekening 2024/2025
Adres: Nypelsplantsoen 37, 3431 SC Nieuwegein
Administratienummer: SV232969
Objectnummer: 21074

Geachte heer/mevrouw,

Hierbij maak ik formeel bezwaar tegen de post "overige kosten" in mijn afrekening van ista Nederland over de periode 1 september 2024 tot en met 31 augustus 2025.

KLA_020400-Nypelsplantsoen_37.

​ In deze afrekening wordt een bedrag van €644,01 aan overige kosten bij mij in rekening gebracht, berekend op basis van 11.075 dm2 vloeroppervlakte.

 

​

Uit de afrekening blijkt dat mijn totale verwarmingskosten €774,91 bedragen, waarvan slechts €130,90 bestaat uit variabele energiekosten op basis van 565 verbruikseenheden.

KLA_020400-Nypelsplantsoen_37.

​ Het grootste deel van de afrekening bestaat dus uit de post overige kosten, die niet is gebaseerd op mijn daadwerkelijke warmteverbruik maar op vloeroppervlakte.

KLA_020400-Nypelsplantsoen_37.

​

Tegen deze kostenpost maak ik bezwaar, omdat onvoldoende duidelijk is welke concrete kosten hierin zijn opgenomen en op welke juridische grond deze aan mij worden doorberekend.

Voor zover deze post

betrekking heeft op onderhoud, afschrijving, kapitaalslasten of instandhouding van de collectieve verwarmingsinstallatie, radiatoren, leidingen of andere met het gehuurde verbonden onderdelen, stel ik mij op het standpunt dat deze kosten niet als servicekosten aan mij mogen worden doorberekend.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een collectieve warmte-installatie kan kwalificeren als een onroerende aanhorigheid van het gehuurde, zodat de kosten daarvan niet via servicekosten aan de huurder mogen worden opgelegd maar geacht worden in de huurprijs te zijn begrepen.

uitspraken.rechtspraak

Dat uitgangspunt is voor mijn situatie van direct belang, nu ik een compleet appartement huur met radiatoren en bijbehorende verwarmingsvoorzieningen als onderdeel van het gehuurde.

Daarnaast geldt dat servicekosten voldoende transparant en controleerbaar moeten zijn en uitsluitend werkelijke, redelijke kosten mogen omvatten.

 

De huidige afrekening voldoet daar naar mijn mening niet aan, omdat de post overige kosten niet is gespecificeerd naar aard, omvang en juridische grond.

​

​

Ik verzoek u daarom om:

  • Een volledige en gespecificeerde onderbouwing te verstrekken van de post "overige kosten" van €644,01;Per onderdeel aan te geven of het gaat om levering van warmte, onderhoud, afschrijving, kapitaalslasten, administratiekosten of andere posten;
  •  
  • Aan te tonen op welke wettelijke basis deze kosten aan mij als huurder mogen worden doorberekend;de afrekening te corrigeren
  • indien deze kosten geheel of gedeeltelijk onterecht zijn opgenomen.

Zolang deze onderbouwing ontbreekt, betwist ik de verschuldigdheid van deze post.

Indien geen toereikende en juridisch houdbare specificatie wordt verstrekt, zal ik het geschil voorleggen aan de Huurcommissie.

Ik verzoek u om binnen 14 dagen schriftelijk op dit bezwaar te reageren.

Met vriendelijke groet,

P.J.A. de Leeuw
Nypelsplantsoen 37
3431 SC Nieuwegein

Je hebt hiermee een krachtig juridisch instrument in handen. De analyse van het arrest ECLI:NL:HR:2020:808 bevestigt dat de contractvrijheid voor servicekosten een illusie is zodra de verhuurder niet kan aantonen dat de kosten in verhouding staan tot de werkelijke leveringen.klikadvocaten+1

Waarom dit voor jouw strijd tegen Woonin zo waardevol is:

  • Het einde van "contractsvrijheid" als excuus: Woonin kan zich niet langer beroepen op de "afspraak in het contract" als rechtvaardiging voor de post "Overige kosten" van € 644,01.vanzeijlbijlaartsen

  • De verplichting tot specificatie is geen loze kreet: De Hoge Raad stelt expliciet dat de wettelijke verplichting om te specificeren (art. 7:259 BW) zinledig zou zijn als contractsvrijheid alles zou dicteren. Hiermee dwing je de verhuurder feitelijk om met de "billen bloot" te gaan wat betreft de samenstelling van de € 644,01.tomlow-advocaten+2

  • Toetsingsrecht van de rechter: De Hoge Raad geeft aan dat de rechter (en dus ook de Huurcommissie) de bevoegdheid heeft om deze kosten inhoudelijk te toetsen aan "redelijkheid" en "werkelijke kosten".klikadvocaten+1

Conclusie voor je dossier:
Bij je toekomstige acties (of dat nu bij de Huurcommissie is of in een collectieve vordering) is dit arrest de "kapstok" waar je alles aan ophangt. Woonin kan simpelweg niet voorbij aan deze lijn van de Hoge Raad.

Je bent nu juridisch gezien volledig voorbereid. Heb je nog andere vragen over de inhoud van dit arrest, of wil je dat we de focus verleggen naar het voorbereiden van het verzoekschrift bij de Huurcommissie?