Betreft: Verzoek tijdelijke huurverlaging wegens ernstig constructief gebrek (stutpalen galerij) 

 

1. Inleiding

Hierbij dien ik, namens mijzelf, een verzoek in tot tijdelijke huurverlaging wegens een ernstig gebrek aan de gehuurde woonruimte(n) aan het Nijpelsplantsoen te Nieuwegein. Sinds 25 mei 2020 staan er stutpalen (steunpilaren) onder de galerijconsoles als tijdelijke veiligheidsmaatregel, die inmiddels bijna 6 jaar duurt en het woongenot ernstig aantast. 

Ik verzoek de Huurcommissie om: 

1. De huurprijs tijdelijk te verlagen met 50% vanaf 25 mei 2020 tot aan de datum van definitief herstel/verwijdering van de stutpalen. 
2. Woonin Huurstichting te verplichten om een CUR 72 klasse 3 inspectie (destructief onderzoek) te laten uitvoeren en daarvan een volledig rapport te verstrekken aan de huurders. 

 

2. Feiten en tijdlijn

2.1 Plaatsing stutpalen (mei 2020) 

Op 6 mei 2020 ontving ik als huurder een brief van Mitros (thans Woonin) met als onderwerp “Werkzaamheden galerij”. In deze brief staat onder meer dat “het staal in de balken/consoles onder de galerij op enkele plekken is aangetast” en dat daarom is gekozen voor een “veilige en snelle oplossing” door de balken tijdelijk extra te ondersteunen op advies van een onafhankelijk bureau. 

Vanaf 25 mei 2020 zijn stutpalen onder de galerijen geplaatst, met de mededeling dat deze “in ieder geval een jaar” zouden blijven staan. 

2.2 Huidige situatie (februari 2026) 

• De stutpalen staan er nog steeds, bijna 6 jaar na plaatsing (ruim 70 maanden). 

• Er is, voor zover bekend, geen CUR 72 klasse 3 inspectie uitgevoerd. 

• Woonin heeft geen (schriftelijk) technisch rapport overgelegd waaruit concreet blijkt dat de wapening in de galerijconsoles daadwerkelijk is aangetast. 

• In januari 2026 werd bij renovatiewerkzaamheden een doorsnede van een galerijconsole zichtbaar, waarbij drie staven Ø20 mm wapening te zien zijn die volledig intact ogen (geen zichtbare corrosie of doorsnede‑verlies). 

2.3 Technische bevindingen (huurderszijde) 

De verwijzing in de Mitros-brief naar “staal in de balken/consoles onder de galerij” betreft de wapening in de betonnen galerijconsoles. Op de foto van januari 2026 is duidelijk zichtbaar dat de wapening bestaat uit 3 staven Ø20 mm die er intact uitzien, zonder zichtbare roestschade of doorsnede‑verlies. 

En daardoor in de berekening aangeven dat er sprake is van een veiligheidsfactor 7 om het gewicht van de galerijvloeren te dragen. 

Dit roept de vraag op waarom de stutpalen na bijna 6 jaar nog steeds noodzakelijk zouden zijn en waarom er geen definitieve constructieve oplossing is gerealiseerd. 

 

3. Waarom dit verzoek nu wordt ingediend

De Huurcommissie kan zich afvragen waarom dit verzoek niet eerder, bijvoorbeeld in 2020 of 2021, is ingediend. 

Bij plaatsing van de stutpalen in 2020 beschikten wij als huurders alleen over: 

• De Mitros-brief met de algemene mededeling “aangetast staal”. 

• Geen foto’s of tekeningen van de wapening. 

• Geen CUR 72-rapport of ander gedetailleerd inspectierapport. 

Zonder technische onderbouwing was het voor huurders moeilijk om de gestelde constructieve problematiek inhoudelijk te betwisten. Huurders mochten er in redelijkheid van uitgaan dat Mitros/Woonin en het genoemde “onafhankelijke bureau” zorgvuldig hadden gehandeld. 

Pas in januari 2026 is, tijdens renovatiewerkzaamheden, een daadwerkelijke doorsnede van een galerijconsole zichtbaar geworden, waaruit blijkt dat de aanwezige wapening (3x Ø20 mm) intact is. Dit nieuwe feit vormt voor huurders het noodzakelijke technische aanknopingspunt om de noodzaak en duur van de stutpalen in twijfel te trekken. 

Wij hebben dit verzoek daarom ingediend zodra er concreet technisch bewijs beschikbaar kwam. 

 

4. Juridische grondslag

4.1 Gebrek in de zin van artikel 7:204 BW 

Artikel 7:204 lid 2 BW definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde niet het genot verschaft dat een huurder van een goed onderhouden zaak mag verwachten. De verhuurder heeft op grond van deze bepaling de plicht de woning in goede staat te houden. 

De langdurige aanwezigheid van industriële stutpalen op de galerijen vormt een gebrek in deze zin, omdat: 

1. De visuele aanblik en het karakter van de stutpalen het woongenot ernstig aantasten en de woonomgeving een ongewenst “bouwplaats” of zelfs “gevangenis”-achtig karakter geven. 

1. De gebruiksmogelijkheden van de galerij worden beperkt (versmalling loopruimte, hinder bij gebruik, mindervaliden, verhuizen, hulpdiensten). 

1. Bewoners al bijna 6 jaar leven met een “tijdelijke” veiligheidsmaatregel, hetgeen een blijvend onveiligheidsgevoel veroorzaakt. 

1. Er geen definitieve constructieve oplossing is getroffen, zodat feitelijk sprake is van een jarenlang noodverband in plaats van structureel herstel. 

4.2 Categorie C-gebrek en huurverlaging 

De Huurcommissie onderscheidt gebreken in categorieën A, B en C, waarbij categorie C betrekking heeft op overige ernstige gebreken die het woongenot ernstig schaden. De gebreken in categorie C worden in het Gebrekenboek omschreven als ernstige tekortkomingen aan de woonruimte die niet in A of B vallen. 

Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In de praktijk wordt bij ernstige gebreken met een duidelijk veiligheidsaspect vaak een vergaande huurverlaging toegepast. De combinatie van: 

• Een (al dan niet aannemelijk gemaakt) constructief risico, 

• Een permanente noodvoorziening (stutpalen) gedurende bijna 6 jaar, en 

• Ernstige aantasting van het woongenot, 

Maakt dat de situatie aan het Nijpelsplantsoen naar mijn oordeel in ieder geval als categorie C‑gebrek moet worden aangemerkt. 

4.3 Bewijslast verhuurder en CUR 72-onderzoek 

Het zijn de stutpalen zelf die zichtbaar maken dat de verhuurder stelt dat er een constructief probleem is. In dat geval ligt het op de weg van de verhuurder om met deugdelijk technisch bewijs (bijvoorbeeld een CUR 72 klasse 3 inspectie) aan te tonen dat: 

• Er daadwerkelijk sprake is van aangetaste wapening of ander constructief gebrek; 

• De stutpalen noodzakelijk zijn (geweest) voor de veiligheid; 

• Geen minder ingrijpende of definitieve oplossing mogelijk was. 

Zonder een dergelijk onafhankelijk en controleerbaar onderzoek kan de verhuurder niet volstaan met slechts een algemene verwijzing naar “aangetast staal”. De doorsnede van januari 2026 waarbij intacte wapening zichtbaar is, versterkt de twijfel aan de noodzaak van de huidige situatie. 

 

5. Verzoek aan de Huurcommissie

5.1 Tijdelijke huurverlaging 

Ik verzoek de Huurcommissie om vast te stellen dat sprake is van een ernstig gebrek in de zin van categorie C en om een tijdelijke huurverlaging toe te passen van 50% (binnen de bandbreedte van 40–60% die in de praktijk bij ernstige gebreken wordt gehanteerd). 

Voorbeeldberekening per woning (aanpassen aan werkelijke huur): 

• Gemiddelde maandhuur: ongeveer € 574,70  

• Periode: 70 maanden (mei 2020 t/m februari 2026). 

• Huurverlaging 50%: 0,5 × maandhuur per maand. 

• Totaal tot nu toe: circa [berekend bedrag, bijvoorbeeld ± €14.000] per woning. 

• Plus doorlopende verlaging van 50% per maand totdat het gebrek definitief is verholpen (verwijdering stutpalen en/of structureel herstel). 

Ik verzoek de Huurcommissie de ingangsdatum van de huurverlaging te bepalen op 25 mei 2020, de datum waarop de stutpalen zijn geplaatst, althans op een door de Huurcommissie in redelijkheid vast te stellen datum. 

5.2 Verplichting tot nader onderzoek (CUR 72) 

Daarnaast verzoek ik de Huurcommissie om Woonin te verplichten om binnen drie maanden: 

• Een CUR 72 klasse 3 inspectie of een vergelijkbaar, onafhankelijk constructief onderzoek uit te laten voeren naar de staat van de galerijconsoles en de wapening;huurcommissie  

• Het volledige rapport (inclusief foto’s, berekeningen en conclusies) ter beschikking te stellen aan de betrokken huurders; en mij 

• Op basis van dat rapport een definitief plan van aanpak te presenteren (structureel herstel, vervanging, of – indien veilig – verwijdering van de stutpalen). 

• Het plan is gepresenteerd maar ik sta nog steeds in de palen en nog 2 jaar te gaan 

Dit is noodzakelijk om de feitelijke constructieve situatie transparant en controleerbaar te maken en om te voorkomen dat een tijdelijke maatregel zich jarenlang voortsleept zonder duidelijke technische onderbouwing. 

 

6. Bijgevoegde stukken

Bij dit verzoek voeg ik de volgende bewijsstukken: 

1. Brief Mitros d.d. 6 mei 2020 – melding “aangetast staal” en aankondiging stutpalen. 

1. Foto doorsnede galerijconsole januari 2026 – zichtbare intacte wapening 3x Ø20 mm. 

1. Foto’s van de stutpalen op de galerijen (overzicht en detail, indien beschikbaar). 

1. Eventuele inspectierapporten, correspondentie met Woonin en/of gemeente, waaronder stukken van Toezicht & Veiligheid gemeente Nieuwegein, waaruit blijkt dat de situatie al jarenlang bekend is.
   7. Slot en verzoek onderzoek ter plaatse

   Gelet op het voorgaande meen ik dat: 

   • Sprake is van een ernstig, langdurig gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en categorie C van het Gebrekenboek; 
   • De noodzaak van de stutpalen – mede gezien de zichtbare intacte wapening – onvoldoende is onderbouwd; 
   • Het woongenot van huurders al bijna 6 jaar aanzienlijk is aangetast door een tijdelijke lapmaatregel zonder definitieve oplossing. 

   Ik verzoek de Huurcommissie daarom om: 

   • Dit verzoek in behandeling te nemen; 
   • Een onderzoek ter plaatse uit te voeren; 
   • De huur voor de betrokken woning tijdelijk te verlagen zoals hierboven omschreven; 
   • Woonin te verplichten tot nader technisch onderzoek en het treffen van een structurele oplossing. 
   • De oplossing is er maar ik sta er nog 2 jaar in terwijl het niet nodig geweest is. 

   Met vriendelijke groet, 

   Pedro de Leeuw 
   
   

    

    

   Extra foto; er zitten dus geen 2 maar 3 staven ijzer boven in de console, dat wisten woonin en de bouwkundige niet, anders hadden ze de palen niet neergezet.