Geachte heer/mevrouw,
Hierbij wordt aan de Huurcommissie voorgelegd dat het project aan het Nijpelsplantsoen 91 t/m 360 naar zijn aard en inhoud niet uitsluitend als groot onderhoud kan worden aangemerkt, maar in overwegende mate het karakter heeft van renovatie en woningverbetering.
Het sociaal projectplan van Woonin spreekt weliswaar over “groot onderhoud en verbeteringen zonder huurverhoging”, maar uit de concrete werkzaamheden volgt dat meerdere onderdelen het woongenot, de veiligheid en de bruikbaarheid van de woningen en woongebouwen structureel verhogen.
In het sociaal projectplan staat onder meer dat de galerijconstructie wordt vervangen en verbreed, dat nieuwe kunststof kozijnen met HR-glas worden geplaatst, dat woningen gas-loos worden gemaakt, dat mechanische ventilatie wordt vervangen of aangebracht, dat isolatiemaatregelen worden getroffen en dat aanvullende verduurzamingsmaatregelen worden uitgevoerd.
Deze ingrepen gaan verder dan enkel herstel of instandhouding van bestaande voorzieningen en leiden tot een duidelijke kwaliteitsverbetering van het gehuurde.
In het bijzonder weegt zwaar dat de galerijen niet alleen worden vervangen, maar ook worden verbreed.
Een dergelijke aanpassing betreft niet slechts technisch herstel, maar een bewuste wijziging die de veiligheid, toegankelijkheid en het gebruikscomfort vergroot.
Ook de vervanging van houten kozijnen door kunststof kozijnen met beter isolerend glas is niet louter “oud voor nieuw”, omdat hierdoor de isolatiewaarde, het comfort en de energieprestatie van de woning verbeteren.
Volgens de Woonbond is van groot onderhoud sprake wanneer bestaande onderdelen worden vervangen, gerepareerd of in goede staat worden gehouden, zonder dat het woongenot daardoor toeneemt.
Renovatie of woningverbetering is daarentegen aan de orde wanneer door verandering of toevoeging het woongenot wel wordt verhoogd.
De Huurcommissie sluit daarbij aan en merkt werkzaamheden die leiden tot een toename van het woongenot aan als woningverbetering.
Gelet op de aard, omvang en samenhang van de in het sociaal plan opgenomen werkzaamheden is het daarom redelijk om vast te stellen dat hier sprake is van renovatie, althans van een project waarin de renovatie-elementen zodanig zwaar wegen dat het project niet zuiver als groot onderhoud kan worden behandeld.
De inhoud van de werkzaamheden moet daarbij zwaarder wegen dan de benaming die Woonin eraan heeft gegeven.
Deze kwalificatie heeft gevolgen voor de rechtspositie van de bewoners en voor de verplichtingen van Woonin.
Indien sprake is van renovatie, kunnen niet uitsluitend de regels worden toegepast die horen bij groot onderhoud, maar moeten ook de gevolgen van renovatie correct worden ingevuld, waaronder de procedurele waarborgen, de beoordeling van draagvlak en de financiële gevolgen voor bewoners.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat voor het plan een draagvlakmeting is gehouden en dat 70 procent draagvlak als relevante norm is gehanteerd, hetgeen juist past bij renovatie- of verbeteringswerkzaamheden.
Daarbij is van belang dat bewoners gedurende een lange periode hun woning moeten verlaten en in logeerwoningen verblijven, terwijl de in het sociaal plan genoemde vergoeding beperkt is.
Indien de werkzaamheden juridisch als renovatie moeten worden aangemerkt, dient ook te worden beoordeeld of de wettelijke verhuiskostenvergoeding en overige passende vergoedingen aan de orde zijn.
De Rijksoverheid vermeldt dat huurders recht kunnen hebben op een verhuiskostenvergoeding wanneer zij moeten verhuizen vanwege sloop of renovatie.
Op grond van het voorgaande wordt de Huurcommissie verzocht vast te stellen dat de in het sociaal projectplan opgenomen werkzaamheden, in het bijzonder de verbreding en vernieuwing van de galerijen, de vervanging van kozijnen met beter glas en isolatie, de ventilatieverbeteringen en de verduurzamingsmaatregelen, niet als louter groot onderhoud kunnen worden beschouwd maar als renovatie dan wel woningverbetering moeten worden aangemerkt.
Tevens wordt verzocht aan deze kwalificatie de juiste juridische gevolgen te verbinden voor Woonin, waaronder ten aanzien van de procedure, de rechten van bewoners en de toepasselijke vergoedingen.
Hoogachtend,
Bewonerscommissie.