beste bewoners ,

het is 1 jaar geleden dat wij een brief ontvingen van de Mitros dat er steunpalen geplaatst zouden worden voor onze veiligheid  en dat er bekend gemaakt werd dat er wordt nagedacht over renovatie of sloop van onze 4 flats, de Mitros vraagt de bewoners om hierover mee te denken we vroegen ons wel af waarom de steunpalen pas nu geplaatst werden en niet eerder omdat de toestand van de consoles al veel langer bekend waren.

Ik was meteen geïnteresseerd in het verdere verloop omdat ik via mijn kennis van zaken wat betreft bouwen ik het eigenlijk niet eens was met de steunpalen, Ik heb daar ook direct op gereageerd en ben al meteen lid geworden van de klankbordgroep.

Ik had diverse vragen en na 2 maanden in een teams  vergadering  kreeg ik eigenlijk geen bevredigende antwoorden, dus maakte ik een site , een YouTube kanaal, en een bewonersgroep op  Facebook om de bewoners voor te lichten en gerust te stellen wat uiteindelijk ook gelukt is.

In een later stadium wordt er uiteindelijk gekozen in de overlegwet voor een bewonerscommissie als overleg orgaan.

Zelf ben ik 24/7 bezig gegaan met het verzamelen van informatie en het leggen van contacten bij diverse instanties.

Ik kreeg een beetje het gevoel dat er meer aan de hand was dan alleen maar hetgeen wat er in de nieuwsbrief stond,  het was erg onduidelijk en eigenlijk niet voorspelbaar het zou gaan om een aantal jaren en beslismomenten  de meeste bewoners bleven met veel vragen zitten die beantwoord werden met er is nog niets bekend we weten het niet.

Wat betreft de Mitros begon ik steeds meer te ontdekken dat er een masterplan zou zijn, wat zou kunnen betekenen dat deze 4 flats gesloopt zouden worden, alles wees in die richting het begon eigenlijk duidelijker te worden toen de bewoners gingen verhuizen omdat ze eigenlijk geen veilig gevoel meer hadden in verband met de steunpalen.

De gemeente Nieuwegein werkt hier eigenlijk onbewust in mee door dat er in 2018 een optie veranderd waardoor de Mitros ruimte krijgt om deze flats te renoveren of sloop nieuwbouw te plegen.

De lege woningen worden niet meer op Woningnet gezet en krijgen de status tijdelijke verhuur en de bwoners krijgen ook steeds brieven met daarin hulp aangeboden om te verhuizen en dan een lege woning achter laten, tijdelijke verhuur geldt voor  alle woningen op het Nijpelsplantsoen,  Mitros kiest er voor om via het HOD een zogenaamde oppascentrale voor leegstand tegen een minimale huur de flats toch bezet te houden maar buiten het Woningnet circuit, dat er minder huur betaald wordt is voor velen geen prettig idee.

Vervolgens komt er een woonbelevingsonderzoek waarbij vastgesteld wordt dat 80% van de bewoners hierop antwoorden en hebben aan gegeven dat ze hier graag wonen en niet weg willen.

Vanuit dit woonbelevingsonderzoek gaat de Mitros aan de slag om uit te rekenen of het project geschikt is voor de volgende mogelijkheden sloop/nieuwbouw of renovatie of misschien dat er nog groot onderhoud gepleegd kan worden om deze flats bewoonbaar te houden.

de optie sloop/nieuwbouw is een vrij dure en langdurige  oplossing van toch wel 10 tot 15  jaar allerlei toestanden op het Nijpelsplantsoen en dat moeten we niet willen, als ook het feit dat we maar af moeten wachten gezien het verleden van de mitros of ze alle afspraken nakomen.

Renovatie is ook vrij moeilijk omdat er eigenlijk zoveel verschillende situaties in de woningen zijn, een ander label zou ook de hoogte van de huur beïnvloeden.

Er blijft dus eigenlijk maar een mogelijkheid over en dat is het aanpakken van het achterstallig onderhoud daarvan kan ik  zeggen dat we dit moeten doen voor een toekomst tot 2050.

Als eerste zal het buitenwerk aangepakt moeten worden, hiervoor ik heb informatie dat  dit voor 30 jaar zeker te stellen is, deze werkzaamheden kunnen uitgevoerd worden zonder dat er bewoners uit huis moeten of er last van hebben.

Om alle bewoners gerust te stellen, op de korte termijn, moet de mitros voor de winter het tocht en vochtprobleem aanpakken, ook daarin zijn er opties die uitvoerbaar zijn.

Alle nuts voorzieningen, zoals gas en licht kunnen tot 2050 blijven zoals ze zijn, misschien alleen zonneschermen op het dak voor de algemene verlichting.

Als mitros dit onderhoud uit gaat voeren willen ze natuurlijk ook graag weten wat de kosten zullen zijn daar heb ik allerlei gegevens voor opgevraagd en ben tot een schatting  gekomen dat we voorlopig kunnen stellen dat de kostenpost zal zijn tussen de 10 en €15000 per woning dus voor 360 woningen tussen de 3 en 6 miljoen euro totaal.

Als je bedenkt dat deze investering over 30 jaar is genomen dan is het zeker mogelijk om de exploitatie rond te krijgen en voorlopig weer 30 jaar fijn te wonen op het Nijpelsplantsoen.

Aan het einde van dit verhaal wil ik eigenlijk stellen dat dit de beste oplossing is waarin iedereen zich zal kunnen vinden omdat we op deze manier in een goede verstandhouding met de Mitros deze problemen op kunnen lossen en een goede toekomst tegemoet kunnen zien.

Ik kan hier trouwens wel vertellen dat de contacten bij de gemeente reeds in orde en geregeld zijn, ik zou dat ook  graag bij de mitros ook zien.

Na dit  resume heb ik het gevoel dat ik alle bewoners mee kan krijgen krijgen in dit voorstel, dus niet slopen of renoveren maar onderhoud uitvoeren en ons  bedje voor de toekomst opschudden.

Om af te sluiten  zou ik willen zeggen dat het onderzoek naar alle zaken, wat betreft mitros  en gemeente voorlopig is afgerond en dat ik een conclusie getrokken heb wat het beste voor de bewoners zal zijn.

Dank voor uw aandacht,

Mocht u willen reageren dan kan dat anoniem via onderstaande berichten box,

Groetjes Pedro

Vandaag stelde de SP vragen over de toekomst van de zogenaamde Tubeflats op het Nijpelsplantsoen. Sinds deze zomer staan de flats in de 'stempels' omdat er instortingsgevaar zou zijn voor de galerijen. Mitros heeft aangegeven nog twee jaar (!) lang met bewoners in gesprek te gaan over de toekomst van de flats. Ondertussen gaan er geluiden op dat het met die gevaren wel meevalt en dat het misschien beter is om de woningen te renoveren. In elk geval is het belangrijk dat er duidelijkheid komt voor de bewoners. 

Raadslid van SP Frank van den Heuvel legt uit:'Het is onduidelijk in hoeverre het instortingsgevaar echt is. We willen van de gemeente de onderzoeksrapporten die Mitros naar zeggen heeft laten maken. Als de flats gerenoveerd kunnen worden, is dat beter. Er is al vele jaren geen echt onderhoud gepleegd'.

Hieronder zijn de vragen en antwoorden te downloaden, die de SP vandaag indiende. 

Ik heb een klacht ingediend zoals belooft bij de Klachtencommissie Woningbouwcorporaties Regio Utrecht en heb daar geen bevredigend antwoord gekregen.

alle onderstreepte gedeeltes zijn door mij geschreven als commentaar.

De Mitros wordt in het oordeel van 3 advocaten totaal vrijgesproken van enige schuld in het veroorzaken van schade door achterstallig onderhoud aan de consoles en galerijen en veegt de klacht van tafel.

hier onder vindt u een verslag hiervan:

Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht
_______________________________________________________________

ADVIES d.d. 15 maart 2021
van de Klachtencommissie  Woningcorporaties Regio Utrecht
Naar aanleiding van de klacht van: meneer P.J.A. de Leeuw
Nijpelsplantsoen 37
3431 SC Nieuwegein
hierna tevens aangeduid met huurder klachtnummer M20-146
1. Inhoud van de klacht

1.1 Op 18 december 2020 diende huurder bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht (KWRU) een klacht in over Mitros. Hij is het er niet mee eens dat Mitros weigert de galerijen te repareren en de stempels aan de galerijen weg te halen. Ook vraagt huurder om huurverlaging.
1.2 De Klachtencommissie zal hierna onder punt 2 een overzicht geven van het verloop van de procedure. Onder punt 3 zal de commissie de voor de beoordeling relevante standpunten van huurder en Mitros weergeven en de klacht beoordelen. Aan het slot onder punt 4 zal de commissie haar advies formuleren.

2. Het verloop van de procedure

2.1 De Klachtencommissie heeft de volgende stukken ontvangen: van huurder - de klacht d.d. 18 december 2020 met als bijlage een brief van 13 november 2020 aan Mitros en het antwoord van Mitros van 14 december 2020 met het commentaar van huurder daar op;
- een e-mail van 21 december 2020;
- e-mails van 13 en 16 januari 2021;
- een e-mail met videobericht van 16 januari 2021;
van Mitros - schriftelijke reactie van 7 januari 2021 als reactie op de klacht met als bijlage de
Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht

brief van Mitros aan huurder van 14 december 2020 (als reactie op de brief van huurder aan Mitros van 13 november 2020;
2.2 De klacht is behandeld met een digitale hoorzitting (via Microsoft Teams) op 27 januari 2021. Daarbij was huurder aanwezig. Mitros werd vertegenwoordigd door mevrouw M. van der Gugten (wijkconsulent) en meneer J. Bulder (manager realisatie afdeling vastgoed).
2.3 In zijn klacht gaf huurder aan deze kwestie met een voorstel voor huurverlaging ook aan de Huurcommissie te willen gaan voorleggen. In reactie hierop heeft het secretariaat van de commissie huurder laten weten dat de Klachtencommissie een voorstel van huurder voor huurverlaging volgens artikel 5 lid 1 van het klachtenreglement niet kan behandelen. Huurder heeft vervolgens op 21 december laten weten dat de commissie alleen hoeft te oordelen over het onderdeel achterstallig onderhoud in zijn klacht en niet over de huurverlaging. In dit advies blijft dat verder dus buiten beschouwing.
3. Feiten en standpunten van partijen en de beoordeling
Standpunt huurder
3.1 Huurder huurt sinds 2003 van Mitros de woning aan het Nijpelsplantsoen 37 in Nieuwegein. De huurprijs bedraagt nu ongeveer € 700 per maand. Het appartement maakt deel uit van een aantal galerijflats met ongeveer 360 woningen uit begin jaren 70 (van de 20e eeuw). De consoles van de galerijen hebben last van betonrot. Huurder stelt dat Mitros de laatste 8 jaar geen onderhoud heeft gepleegd aan de bovenzijde van de galerijen,(dit moet zijn de galerijvloeren) waar de consoles( onder ) zitten. Daardoor zijn nu extra voorzieningen getroffen om de consoles te ondersteunen met tientallen stalen stempels. Die staan er nu al een poos en blijven daar voorlopig nog wel staan. Huurder wijst op de videobeelden die hij heeft meegezonden. Dat buitenaanzicht is niet alleen esthetisch niet mooi, aldus huurder, maar vermindert ook het huurgenot. Mitros heeft een rapport laten opstellen. Mitros wil dat rapport niet openbaar maken. Hierdoor lijkt het aannemelijk dat er gebreken zijn. Het rapport toont kennelijk het tegendeel niet aan. Huurder betwijfelt of de onderzoeker voldoende gecertificeerd is. Hij wil dat de gebreken hersteld worden en dat daarna de stempels worden verwijderd. Hij wil in ieder geval dat de vloeren van de galerijen binnen 6 weken worden hersteld en waterdicht worden gemaakt. En dat geldt bijvoorbeeld ook voor het reguliere onderhoud zoals het buitenschilderwerk.
Standpunt Mitros
3.2 Sinds 2012 weet Mitros dat de consoles onder de galerijen van het Nijpelsplantsoen over ongeveer 15 jaar grondig aangepakt moeten worden. Dat zou dus voor 2027 zijn. Ook zou Mitros voor die tijd moeten besluiten of de flats behouden blijven of dat sloop/nieuwbouw een optie is. Sinds 2012 is er regelmatig onderzoek gedaan naar de status van de consoles. Soms kwam daar niets uit(???????), soms was het nodig kleine herstelwerkzaamheden te verrichten.

Wat nodig was, heeft Mitros steeds uitgevoerd. In 2018 is er ook planmatig onderhoud(??????) uitgevoerd. In 2019 zijn alle portieken vernieuwd( is niet relevant). Ter voorbereiding op onderzoek naar renovatie of sloop/nieuwbouw, heeft Mitros aanvullend advies gevraagd van een constructeur. Deze adviseerde begin 2020 om uit voorzorg stempels te plaatsen onder de vloeren van de galerijen. Dat is uitgevoerd in mei/juni 2020.
3.3 Sinds half 2020 is Mitros ook gaan werken aan het toekomstplan. Dit is een proces van jaren, met overleg met gemeente, de klankbordgroep en met een woonbelevingsonderzoek. Mitros realiseert zich dat dat voor huurders onzekerheid met zich meebrengt. Er is ook een onderhoudsplan voor de tussentijd. Mitros houdt huurders op de hoogte.
3.4 Volgens Mitros is er geen achterstallig onderhoud.(vandaar deze klacht) De stempels zijn uit voorzorg en om veiligheidsredenen geplaatst. Er kunnen nu geen garanties worden gegeven dat de consoles nog 20 jaar goed zijn en blijven.(wel na reparatie) Daarom heeft Mitros ingegrepen. De stempels ondersteunen de vloerplaten, niet de consoles. Er is twijfel over de kwaliteit van de bewapening in de consoles. Het coaten van de vloerplaten is niet essentieel.( juist wel) Het beton kan tegen regenwater. Het ziet er nu met de stempels minder fraai uit, maar het is aanvaardbaar in de gegeven omstandigheden.(het gezicht is echt niet aanvaardbaar) Mitros heeft geen enkele twijfel over de rapporteur, Pieters Bouwtechniek, een gerenommeerd constructiebureau. Op zich is er geen sprake van een gebrek. Mitros vindt niet dat er reden is voor huurverlaging. Wel heeft ze de huur bevroren.
Beoordeling van de klacht
3.5 De Klachtencommissie ziet het als volgt. Huurder maakt zich zorgen over de kwaliteit van de galerijflats, het onderhoud en de toekomstplannen. Hij vreest dat er voorlopig geen of te weinig onderhoud meer plaatsvindt aan onder andere de vloeren van de galerijen en de consoles. Het kan nog jaren duren voor er een besluit is over sloop en nieuwbouw of renovatie. Al die tijd staan de galerijen dus vol met stalen stempels. Dat vindt hij er niet uit zien en geeft een onveilig gevoel. Hij stelt dan ook vragen bij de betrouwbaarheid van een rapport dat overigens niet(moet zijn wel) met hem gedeeld is. Mogelijk is er nu al sprake van een bouwtechnisch gebrek, maar ook het veranderde aanzicht ziet huurder als een gebrek. Mitros moet dat herstellen.
3.6 De commissie begrijpt het gevoel van onzekerheid en onveiligheid, dat sinds 2012 is ontstaan en voortduurt. Voor de beoordeling van de klacht gaat de commissie eerst na of aannemelijk is dat er sprake is van een gebrek en of/hoe Mitros dat zou kunnen verhelpen.(natuurlijk door het achterstallig onderhoud en de reparaties uitvoeren) Artikel 7:204 lid 2 BW definieert een gebrek als
“een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.
Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis.( hier dus niet het is duidelijk een gebrek aan normaal onderhoud op de juiste momenten) Bij de beoordeling hiervan geldt in beginsel dat het gehuurde geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Ook hangt een mogelijke tekortkoming van de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van het rustig genot af van de aard, de ernst en de duur van het gebrek (de overlast/hinder) en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.
3.7 Mitros heeft toegelicht dat de vloeren van de galerijen goed zijn onderhouden. (waarschijnlijk zijn ze blind)Er is geen noodzaak om de vloeren van alle etages te blijven coaten of opnieuw te coaten. Regenwater kan via de hemelwaterafvoeren op de juiste wijze afgevoerd worden. De betonnen galerijvloeren zijn bestand tegen water. Dat het coaten op de bovenste etage wel is gebeurd, is geen reden om het op alle etages te doen.( dat is natuurlijk niet zo en wordt ook beaamd door de deskundige van de keuring) De problemen met de consoles zijn niet veroorzaakt door vocht op de galerijvloeren(juist wel door de dilatatievoegen tussen de galerijplaten), maar waarschijnlijk door de kwaliteit van de wapening in het beton.( de wapening is TOR staal 57 rond 20mm in de rapporten wordt aangegeven dat juist vocht heeft gezorgd voor verzwakking van de wapening) De commissie vindt dat standpunt aannemelijk. Huurder heeft niet aannemelijk gemaakt dat daar anders tegenaan moet worden gekeken.( wel goed uitgelegd maar de commissie wil en kan het niet snappen omdat zij niet ter zake bouwkundig deskundig zijn)
3.8 De kwaliteit van de consoles zou mogelijk wél een gebrek op kunnen leveren. Het is aan Mitros om te bepalen of en hoe dat gebrek wordt hersteld. Daarbij geldt dat het in dit geval om onderdelen van de constructie gaat die niet eenvoudig kunnen worden vervangen.(dat kan dus wel met een juist reparatiebedrijf) Mitros houdt de ontwikkelingen van de consoles sinds 2012 nauwkeurig bij. Mitros gaat zorgvuldig met deze kwestie om.(Ik vind van niet) Er wordt regulier onderhoud verricht. Grootonderhoud aan de galerijen en consoles is echter zo ingrijpend dat het begrijpelijk is dat Mitros dat meeweegt in een algehele afweging van renovatie of sloop- en nieuwbouw Er is geen noodzaak gebleken voor herstel op dit moment, vooruitlopend op die besluitvorming.( de reparatie aan de consoles heeft niets te maken met de op handen zijnde sloop/en of renovatie dit valt onder achterstallig onderhoud wat hersteld moet worden.)
3.9 Verder gaat het om de vraag of de aanwezigheid van tientallen stalen stempels op de galerijen als een gebrek kan worden gekwalificeerd. De ruime uitleg van de gebrekenregeling brengt mee dat alle genot beperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen en die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet behoefde te verwachten, een gebrek vormen. Het gaat daarbij niet alleen om de staat van het gehuurde, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Uitstraling is ook zo’n omstandigheid.
3.10 De commissie stelt voorop dat handelingen van een verhuurder die het huurgenot aantasten, zoals ingrijpende onderhoudswerkzaamheden, een gebrek op kunnen leveren. Het uitvoeren van bouwwerkzaamheden levert echter niet steeds een gebrek op. De vraag is wanneer overlast onnodig of ontoelaatbaar is. De commissie overweegt dat een huurder van een woning in een flatgebouw in beginsel enige mate van hinder, overlast of een - tijdelijke - teruggang in het woongenot als gevolg van de (dringende) onderhoudswerkzaamheden moet accepteren.( er zijn geen werkzaamheden) Een grootschalige verbouwing brengt nu eenmaal overlastsituaties met zich. Herstel- en renovatiewerkzaamheden in woningen zijn normaal. En de nadelige gevolgen daarvan moeten in beginsel gedragen worden door degene die daardoor min of meer toevallig getroffen wordt. De vraag is of Mitros in dit geval hinder en overlast zoveel mogelijk voorkomt of heeft voorkomen en heeft beperkt. En of de hinder en overlast binnen redelijke grenzen zijn gebleven.(dus niet)
3.11 Dat het plaatsen van stempels noodzakelijk is, is aannemelijk. De huurder betwist dit ook niet. Als het om een betrekkelijk korte periode zou gaan, zou huurder daar ook niet over gevallen zijn. De stempels staan er inmiddels sinds mei/juni 2020. En naar verwachting zal dat nog geruime tijd duren.( dus wordt het tijd dat er iets aan gedaan wordt)
3.12 De hinder (verminderde uitstraling) is beperkt( ik vind van niet) en staat een normaal gebruik van het gehuurde als woonruimte niet in de weg. Nu Mitros heeft beargumenteerd dat er geen andere oplossing is als tussenvoorziening, vindt de commissie de aanwezigheid van de stempels weliswaar niet prettig, maar geen onoverkomelijk bezwaar. De commissie ziet dit, gelet op alle omstandigheden in deze zaak, op dit moment niet als een gebrek. Of dat op langere termijn nog steeds niet het geval is, kan nu niet worden voorzien. Dat hangt onder andere af van het traject van besluitvorming over renovatie of sloop of vervangende nieuwbouw.( zij willen dat wij dit snappen alleen is het ons probleem en hebben zij er geen last van)
3.13 De commissie stelt verder vast dat Mitros in de communicatie naar alle huurders duidelijk is geweest. Er is in februari 2021 een woonbelevingsonderzoek gehouden. De uitkomsten hiervan zullen inmiddels wel bekend zijn.( dit onderzoek heeft totaal niets te maken met de klacht) Het spreekt vanzelf dat Mitros aan de communicatie naar haar huurders aandacht moet blijven besteden. Overleg met huurders in bredere zin, laat zich verder beter organiseren via bewonersvertegenwoordiging (een klankbordgroep of een bewonerscommissie) dan met individuele huurders. Het is begrijpelijk dat Mitros de voorkeur geeft aan het overleg met een bewonerscommissie.
Conclusie
3.14 Het voorgaande maakt dat de commissie de klacht van huurder ongegrond vindt. Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht.

Dit gaat alle perken te buiten zij vinden dat we alles zomaar moeten accepteren van de Mitros


4. Het advies
De Klachtencommissie vindt de klachten van huurder ongegrond.

i